房产交易套路深，一不小心就踩坑。要问纠纷在何处，房屋权属真恼人。
根据中国消费者报的调查，10个人里就有4个表示曾因房产权属而发生纠纷。尤其是涉及抵押的房产交易，更是“剪不断，理还乱”。
近期，贝壳找房大连站签约经理晓静处理了一单“抵押房”交易，凭专业经验做出了正确的判断。如果遇到同样的情况，你会怎么选?
签约经理晓静发现的风险并非个例。买卖“抵押房”需要注意什么?知识点都给你总结好了↓
房屋抵押类型
1.正常抵押
● 卖方之前贷款买下了房子，或者将房子用作债务担保，截至交易时还没结清相关款项。
避坑技巧 上述情况通常办理了抵押登记，通过查看不动产权证书上的抵押登记公章能清晰识别。
2.多重抵押
● 卖方交易的房屋被设定了多个抵押权，可能有贷款机构、金融公司、担保公司甚至个人的抵押。
避坑技巧 要特别留意抵押的总金额、是否办理抵押登记及办理时间，这都会对清偿产生影响：抵押合同登记生效的，按照登记时间的先后顺序清偿;登记时间相同的，按照债权比例清偿。
3.隐性抵押
● 这类抵押通常不办理抵押登记，不能直接识别，比如赌博、婚外情、抵债等行为。
避坑技巧 债权方通常会控制不动产权证书的原件。在交易时，若卖方到场，但缺少不动产权证书，买方就需要加强警惕。
留心三个环节
1.签约前
● 一定要查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵押、是否有隐性抵押等。
2.签约时
● 对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转移登记手续(即过户)。假如卖方涉及债务纠纷较多，并将自己的房子抵押变现，在资不抵债的情况下，房子很可能被查封。
踩雷事件 去年3月，黄女士以180万价格买下一套余杭区二手房。支付定金时，查询房屋状态显示无查封，但交完90万首付后，房屋就被查封了，交易被迫中止。原来，卖方以为只有房子本身的贷款才影响查封，就隐瞒了自己经营失败和其他负债情况。所幸黄女士做了资金存管，将首付放在第三方存管机构，顺利拿回了钱，但之前付出的时间和精力都打水漂了。
● 房产交易周期长达数个月，为避免发生支付多项费用但无法过户的情况，合同上的条款需要明确卖方还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间，买方若没有履行则承担违约责任。
3.支付时
● 卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。需要买方提供首付款用于解押的，尽量选择第三方支付担保，如贝壳的资金存管服务。假如买方直接把钱转给卖方，可能会遇到卖方私自挪用房款、资金交割后不配合过户等风险。
踩雷事件 2017年3月，周女士在北京买了一套二手房，但房屋还有1050万贷款未结清。和卖方私下协商后，周女士将1050万转给卖方账户作为赎楼费用。等到过户当天，才发现房屋被查封了，更糟糕的是卖方也失踪了，需要通过漫长的司法裁决才能收回之前直接转账的巨额资金。
常见房屋权属问题
1.夫妻共有产权
定义
● 夫妻共同共有：
房屋登记在一人名下，权利人一人签署合同，需要权利人配偶签署《配偶同意出售证明》。
● 夫妻按份共有：
房屋登记在两人名下，要求两人到场签署合同;若其中1人不能到场，需要不能到场的共有人出具《共有权人同意出售证明》。到场的产权人合同上签自己的姓名和代理共有权人签名。
风险
如果夫妻一方私自卖房，但还未办理产权登记手续，另一方可依据房屋为夫妻共有，向房屋管理部门提出异议登记，并向人民法院提出所有权确认之诉，从而导致房屋无法过户。
踩雷事件 2019年5月，买方李女士和卖方李先生面谈签约，李先生以妻子不在本地为由没有出示《配偶同意出售证明》。李女士按约定将全款存入资金存管账户，后来过户时才发现，陈先生和妻子正在办理离婚，而妻子得知陈先生私自卖房后，向法院申请了资产保全。交易中止，收回房款后，李女士通过门店买了另外一套合适的房。
避坑技巧 提前核查房屋所有权证书，并了解卖方婚姻状况。若共有产权人无法到场签约，一定要提供授权、同意出售证明。
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